招募说明书（封卷稿）_tables

名称	苏州工业园区菁英公寓管理有限公司
类型	有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）
住所	中国（江苏）自由贸易试验区苏州片区苏州工业园区翠薇街9号月亮湾国际中心6楼603室
法定代表人	陈良
注册资本	100万元人民币
成立日期	2024年1月8日
营业期限	2024年1月8日至无固定期限
经营范围	一般项目：住房租赁；租赁服务（不含许可类租赁服务）；物业管理；酒店管理；停车场服务；工程管理服务；家政服务；软件开发；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技术推广；日用百货销售；建筑材料销售；建筑装饰材料销售；家具销售；家具安装和维修服务；家用电器销售；家用电器安装服务；家居用品销售；针纺织品销售；工艺美术品及礼仪用品销售（象牙及其制品除外）；房地产咨询；企业管理咨询；信息技术咨询服务；咨询策划服务；品牌管理；餐饮管理；商务代理代办服务；教育咨询服务（不含涉许可审批的教育培训活动）（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）

股东名称	认缴出资额	实缴出资额	股权比例
苏州工业园区公租房管理有限公司	100万元	0万元	100%
合计	100万元	0万元	100%

项目	账面净值	划入价值
资产-投资性房地产	962,298,417.78	962,298,417.78
资产-固定资产	11,543,095.87	11,543,095.87
资产-其他应收款	29,629,575.00	29,629,575.00
负债-存量负债	309,629,575.00	309,629,575.00
劳动力	-	-

股东名称	认缴出资额	实缴出资额	股权比例
苏州工业园区公租房管理有限公司	100万元	100万元	100%
合计	100万元	100万元	100%

决策机构	审批权限和重要决策程序梗概	章节位置
基金份额持有人大会	1、审批权限：包括更换本基金重要参与角色、金额超过基金净资产20%的资产购入或出售、扩募、关联交易等。2、重要决策程序：现场或通讯开会对一般决议事项和特别决议事项进行投票表决并进行公告。	1、审批权限：详见“第四部分基础设施基金治理”之“一、基金份额持有人大会”之“（一）召开事由”2、重要决策程序：详见“第四部分基础设施基金治理”之“一、基金份额持有人大会”之“（五）议事内容与程序”之“2、议事程序”
REITs投资运营委员会	1、审批权限：包括金额不超过基金净资产5%的关联交易、不超过净资产20%的资产购入或出售、代表项目公司提起诉讼金额超过200万元单低于500万元的诉讼等。2、审批程序：由基金管理人投资运营委员会五名以上委员参与现场或线上会议进行表决。	1、审批权限：详见“第四部分基础设施基金治理”之“三、基金管理人项目运营涉及的内部决策制度”之“（三）REITs投资运营委员会的决策事项”。2、审批程序：详见“第四部分基础设施基金治理”之“三、基金管理人项目运营涉及的内部决策制度”之“（四）REITs投资运营委员会会议的议事规则”之“2、表决”
运营管理机构与项目公司	1、审批权限：基金管理人、项目公司共同委托运营管理机构负责协助基础设施项目日常的租赁管理、收益管理、维修与改造等等事项，各项用章、账户、采购等管理审批均由项目公司或基金管理人审批。2、审批程序：运营管理机构内部审批后提交项目公司或基金管理人审批。	详见“第十八部分基础设施项目运营管理安排”之“三、运营管理安排”之“（一）运营管理服务内容”、“（二）一般权利与义务”

步骤	具体操作	发起/决策主体
制定调价方案	聘请第三方评估机构对菁英公寓所在苏州工业园区南部区域的市场租金进行评估；根据各户型的出租情况制定调价方案。	公租房公司
审核调租方案	通过公租房公司内部“三重一大”会议决策审批。	公租房公司
租金调价决策	对公租房公司报送的调租方案进行决策。	REITs投资运营委员会
租金调整备案	决策通过后，由公租房公司前往苏州工业园区住房保障与物业管理中心进行备案，备案通过后公租房公司执行新的租金价格。	公租房公司

序号	公募REITs产品名称	托管行	项目状态
1	华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金	中信银行	已发行
2	嘉实京东仓储物流封闭式基础设施证券投资基金	中信银行	已发行
3	中金湖北科投光谷产业园封闭式基础设施证券投资基金	中信银行	已发行
4	华夏首创奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金	中信银行	已发行
5	易方达广州开发区高新产业园封闭式基础设施证券投资基金	中信银行	已发行
6	中信建投明阳智能新能源封闭式基础设施证券投资基金	中信银行	已发行

场外认购费率	认购金额（M）	认购费率
	M<100万	0.60%
	100万≤M<500万	0.30%
	M≥500万	每笔1,000元
场内认购费率	参照场外认购费率设定

日期	发售安排
X-3日	1、刊登《询价公告》《基金合同》《托管协议》《招募说明书》《基金产品资料概要》等相关公告与文件2、网下投资者提交核查文件
X-2日	网下投资者提交核查文件
X-1日	1、网下投资者提交核查文件（当日12:00前）2、网下投资者在中国证券业协会完成注册截止日（当日12:00前）3、基金管理人及财务顾问开展网下投资者资格审核，并确认网下投资者及其配售对象信息
X日	基金份额询价日，询价时间为9:00-15:00
X日或X+1日	1、确定基金份额认购价格2、确定有效报价网下投资者及其可认购份额数量3、战略投资者确定最终获配金额
T-3日（T日为发售日）	刊登《发售公告》、基金管理人关于战略投资者配售资格的专项核查报告、律师事务所关于战略投资者核查事项的法律意见书
T日至L日（L日为募集期结束日）	基金份额募集期网下认购时间为：9:00-15:00战略投资者认购时间为：9:30-17:00公众投资者场内认购时间为：9:30-11:30，13:00-15:00公众投资者场外认购时间：以相关销售机构规定为准
L+1日	决定是否回拨，确定最终战略配售、网下发售、公众投资者发售的基金份额数量及配售比例，次日公告
L+1日后	会计师事务所验资、证监会募集结果备案后，刊登《基金合同生效公告》，并在符合相关法律法规和基金上市条件后尽快办理

项目名称	菁英公寓项目
所在地	江苏省苏州市苏州工业园区
资产范围	坐落于苏州市苏州工业园区启月街1号，土地使用权面积为126,129.97平方米，所在宗地由一宗土地构成，该地块北邻启月街，其余三面均邻河道。
建设内容和规模	菁英公寓一、二期分别于2010年和2012年建成，包括28幢高层、小高层住宅、8个地下车库和2幢配套用房和1幢物业用房（含648个地下车位及391个地上车位）。总建筑面积为275,557.57平方米，其中住宅建筑面积为243,278.07平方米，配套物业建筑面积为12,568.69平方米，地下车库建筑面积为19,710.81平方米。可租赁面积250,485.83平方米，其中住宅部分可租赁面积为243,025.44平方米，配套物业可租赁面积为7,460.39平方米。
开竣工时间	1.菁英公寓一期：2008年10月16日到2010年10月18日2.菁英公寓二期：2010年08月31日到2012年11月07日
决算总投资（万元）	合计141,232.50（其中补缴土地出让金及契税26,676.41）
当期目标不动产评估值（万元）	126,100.00
当期目标不动产评估净值（万元）11	126,100.00
运营起始时间	菁英公寓一期：2010年12月1日菁英公寓二期：2013年3月1日
项目权属起止时间及剩余年限（剩余年限为权属到期年限与基准年限之差）	国有建设用地使用权使用期限：2023年12月20起至2093年12月19日止剩余年限：69年（截至2024年12月31日）

户型	套数	占比
二室单身合租型	34	1.33%
三室单身合租型	517	20.20%
二房简单家庭型	1,348	52.68%
二房高级家庭型	173	6.76%
三房简单家庭型	385	15.04%
三房高级家庭型	98	3.83%
四房高级家庭型	4	0.16%
合计	2,559	100.00%

步骤	一般人才	领军人才	操作/审核主体
人才认定	/	根据《关于实施“领军登峰”人才支持计划的若干措施》（苏园工〔2024〕213号），对领军人才进行认定。	苏州工业园区企业发展服务中心
资格申请	在“优租房管理系统13”（以下简称“管理系统”）中填写《实体公租房租赁申请》。	领军人才所在企业登录“苏州工业园区一网通人才办14”发起租赁资格申请。审核通过后，在“优租房管理系统15”（以下简称“管理系统”）中填写《实体公租房租赁申请》。	租户
资格预审	提交租赁申请后当天触发，根据申请信息接口核验房产、公积金婚姻信息，在接单后的一个工作日内确认申请人当下是否符合申请条件，及时反馈不通过原因。系统审核接口正常的情况下，审查流程于1-2个工作日内办结。		公租房公司
房源轮候	①申请人根据提交的申请，在对应的小区、户型、性别队列中候租房源，可以通过官网和“园区公租房”微信小程序（以下简称“小程序”）的“掌上公租房”端口查询自己的排号和轮候进度，非新就业人员将于提交申请的90天后获得个人排号。②房源轮候期间申请人可以通过个人账户修改联系电话、邮箱等，如更换单位可进行单位变更，提高房源轮候到时的资格审核通过率。③领军人才处于单独的序列，同等房型下较一般人才具备优先分配权。		租户
资格审核	房源轮候到时，公租房公司将正式受理申请人的租赁申请，对房产、公积金、婚姻进行接口审核，通过学信网核验学历信息。		公租房公司
合同签署	审核通过后，公租房公司打印租赁合同，由申请人、用人单位与公租房公司签订公共租赁住房租赁合同。		公租房公司、租户
续租	公租房公司于合同到期前75天对租户进行年审，审核公积金、房产状况。在资格审核通过后，在管理系统或小程序上签约即可，租户需在合同到期前45天内签约缴费。		公租房公司、租户

人才类型	可申请租房类型	补贴标准
本科	合租型、整租型	600
硕士研究生		900
博士研究生		1000

项目	2022年	2023年	2024年
一般人才租金收入	5,444.17	5,645.11	5,995.36
领军人才租金收入	880.49	900.70	959.36
租赁住宅租金收入合计	6,324.66	6,545.81	6,954.73
总收入	6,659.49	7,066.81	7,447.10
领军人才租金收入占比总收入比例	13.22%	12.75%	12.88%

年份	申请时间	申请金额（元）	到账时间	到账金额（元）
2022年	2022-02-08	10,000,000.00	2022-02-22	10,000,000.00
2022年	2022-09-05	10,000,000.00	2022-09-22	10,000,000.00
2023年	2023-03-02	10,000,000.00	2023-03-27	10,000,000.00
2023年	2023-07-19	10,000,000.00	2023-09-11	10,000,000.00
2024年	2024-01-29	10,000,000.00	2024-02-28	10,000,000.00
2024年	2024-07-26	10,000,000.00	2024-09-30	10,000,000.00

政策规定	实施周期
《关于实施“领军登峰”人才支持计划的若干措施》（苏园工〔2024〕213号）	三年
《苏州工业园区关于深入实施金鸡湖科技领军人才创新创业工程的实施办法》（苏园管〔2021〕9号）	三年
《苏州工业园区金鸡湖科技领军人才创新创业工程实施办法》（苏园管〔2018〕10号）	三年
《园区工委关于苏州工业园区推进科技领军人才创新创业工程的实施意见》（苏园工〔2015〕28号）	三年
《苏州工业园区关于进一步推进科技领军人才创业工程的实施意见》（苏园管〔2012〕12号）	三年
《〈苏州工业园区鼓励科技领军人才创业工程实施意见〉的补充意见》（苏园管〔2009〕57号）	/
《苏州工业园区鼓励科技领军人才创业工程实施意见》（苏园管〔2007〕15号）	/

项目经营指标	2024年	2023年	2022年
住宅租金单价（元/月/平方米）16	26.17	25.32	23.90
住宅租金增长率（%）	3.37	5.93	2.71
商业配套租金单价（元/月/平方米）17	37.12	36.86	32.52
配套物业租金增长率（%）	0.70	13.34	4.62

户型	租金	建筑面积（平方米）	单平米租金（元/月/平方米）18
二室单身合租型	1,100元/月/间	73.17-79.35	27.72-30.06
三室单身合租型	875元/月/间	103.95-121.61	21.59-25.25
二房简单家庭型	2,200元/月/套	72.85-81.36	27.04-30.20
三房简单家庭型	2,775元/月/套	103.95-121.61	22.81-26.70
二房高级家庭型	3,275元/月/套	106.51-110.45	29.65-30.75
三房高级家庭型	3,870元/月/套	145.94-148.36	26.08-26.51
四房高级家庭型	4,210元/月/套	189.67	22.20

户型	租户类型	2024年12月31日含税租金单价（元/月/平方米）	租赁面积（平方米）	占商业配套收入比19（%）
租户1	运动中心	4.36	2,253.53	3.33
租户2	餐饮	38	925.01	11.92
租户3	儿童培训	35	488.92	5.80
租户4	舞蹈培训	36.5	347.05	4.29
租户5	超市	80	338.89	9.19
租户6	电动车店	90	337.46	10.30
租户7	企业办公	26.5	327.14	2.94
租户8	超市	70	296.4	7.03
租户9	餐饮	70	254.96	6.05
租户10	办公	25	193.59	1.64
合计			5,762.95	62.49

年份	2020	2021	2022	2023	2024
年度加权平均出租率	93.14	93.59	90.73	88.65	91.12
年末出租率	91.10	90.11	90.97	87.97	93.33

户型	2020年	2021年	2022年	2023年	2024年
合租型	27	125	237	376	441
家庭型	211	410	402	235	92
合计	238	535	639	611	533

户型	2020年	2021年	2022年	2023年	2024年
合租型	63	326	636	1,008	1,262
家庭型	211	410	402	235	92
合计	274	736	1,038	1,243	1,354

房型	可租赁单元数（个）	已租赁单元数（个）	出租率
二室单身合租型	68	39	57.35%
三室单身合租型	1,551	1,432	92.33%
二房简单家庭型	1,348	1,325	98.29%
二房高级家庭型	173	167	96.53%
三房简单家庭型	385	323	83.90%
三房高级家庭型	98	95	96.94%
四房高级家庭型	4	4	100.00%
合计	3,627	3,385	93.33%

房型	2024年末候租人数（人）
二室单身合租型	0
三室单身合租型	5
二房简单家庭型	70
三房简单家庭型	2
二房高级家庭型	15
三房高级家庭型	29
四房高级家庭型	0
合计	121

	原租户	新租户
原租户续租意向征集日（T-60日）	公租房公司向由资格审查合格的原租户发送《续租协议》或《续租意向征询书》。	/
原租户续租意向确认日（T-45日）	原租户签订《续租协议》。	不续租，租赁房源在系统中进入可分配状态。
原租户退租日（T日）	原租户退租	/
房屋清洁完成日（T+5日）	/	苏州菁英所聘请的物业对房间进行清扫和户内维护。
新租户入住日（T+7日）	/	租户携带纸质合同到苏州菁英所聘请的物业处，物业陪同验房并办理入住手续。

指标	2021年度	2022年度	2023年度	2024年度
年末出租率	84.10%	98.26%	100.00%	98.04%
年度加权平均出租率	91.82%	94.16%	99.15%	97.31%

年份	2022年度	2023年度	2024年度
收缴率	100	100	100

年份	租赁住宅租金收入（万元）	总可租赁单元数	已租赁单元数	已租赁/总可租赁单元数	租赁人数（人）			人均租金（元/月）
					一般人才	领军人才	小计
2022年	6,324.66	4,350	3,923	90.18%	3,670	253	3,923	1,343.50
2023年	6,545.81	4,022	3,538	87.97%	3,289	249	3,538	1,541.79
2024年	6,954.73	3,627	3,385	93.33%	3,120	265	3,385	1,712.14

序号	租户受雇企业所属行业	数量（家）	占比
1	生物医药与医疗健康	290	30.72%
2	信息技术与软件服务	258	27.33%
3	制造业	142	15.04%
4	其他行业	254	26.91%
合计		944	100%

年份	2024年	2025年	2026年	2027年	2028年	合计
住宅部分	0.06	92.85	7.09	-	-	100
商业配套	0.00	8.90	26.32	33.97	30.81	100

户型	租约到期时间	到期租赁面积占商业配套面积比
租户1	2028年11月30日	30.81%
租户2	2027年3月31日	12.65%
租户3	2026年4月14日	6.68%
租户4	2026年2月28日	4.74%
租户5	2026年9月30日	4.63%
租户6	2027年3月31日	4.61%
租户7	2025月11月30日	4.47%
租户8	2027年12月29日	4.05%
租户9	2027年12月29日	3.49%
租户10	2025年11月30日	2.65%
合计	-	78.79%

房型	2022年				2023年				2024年
	续签租约数	签约租约总数	三年到期租约数	续签率23	续签租约数	签约租约总数	三年到期租约数	续签率	续签租约数	签约租约总数	三年到期租约数	续签率
二室单身合租型	353	628	108	62.64%	185	265	75	76.47%	36	55	84	86.33%
三室单身合租型	1,352	3,038	404	51.02%	1,176	2,631	315	50.61%	889	2,149	396	50.49%
二房简单家庭型	680	1,482	230	53.15%	720	1,566	220	52.63%	826	1,673	244	55.82%
三房简单家庭型	44	150	5	31.61%	99	255	13	41.79%	173	412	26	45.43%
二房高级家庭型	90	172	2	52.87%	99	171	11	60.44%	109	195	7	57.43%
三房高级家庭型	62	103	1	60.58%	63	103	2	61.90%	57	95	4	61.62%
四房高级家庭型	3	3	0	100.00%	1	4	0	25.00%	2	5	0	40.00%
合计	2,584	5,576	750	52.70%	2,343	4,995	636	52.90%	2,092	4,584	761	53.38%

指标	2022年	2023年	2024年
一般人才续签合同数（份）	2,433	2,182	1,930
一般人才续租率（%）	52.60	52.51	53.06
领军人才续签合同数（份）	151	161	162
领军人才续租率（%）	55.07	60.74	59.14

政策时间	政策名称	政策有关内容
2010年6月	《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》	明确公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集。
2012年5月	《公共租赁住房管理办法》	明确公共租赁住房，是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。明确公租房主管部门职责以及申请与审核、轮候与配租、使用与退出以及相关法律责任。
2013年12月	《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》	从2014年起，各地廉租住房（含购改租等方式筹集）建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划。2014年以前年度已列入廉租住房年度建设计划的在建项目可继续建设，建成后统一纳入公共租赁住房管理。
2014年6月	《关于并轨后公共租赁住房有关运行管理工作的意见》	并轨后公共租赁住房的保障对象，包括原廉租住房保障对象和原公共租赁住房保障对象，即符合规定条件的城镇低收入住房困难家庭、中等偏下收入住房困难家庭，及符合规定条件的新就业无房职工、稳定就业的外来务工人员。
2015年4月	《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》	运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理，明确公共租赁住房项目政府和社会资本合作模式和条件、适用范围、投资建设和运营管理规定、政策体系，确立各部门分工合作机制，明确试点工作指导。
2015年12月	《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》	对公租房建设、运营、转让、捐赠等各项活动涉及税费提供优惠减免政策，政策有效期2016年1月1日至2018年12月31日。
2016年6月	《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》	转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。完善租赁补贴制度，结合市场租金水平和保障对象实际情况，合理确定租赁补贴标准。在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生和青年医生、青年教师等专业技术人员，凡符合当地城镇居民公租房准入条件的，应纳入公租房保障范围。
2016年12月	《关于做好城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》	因地制宜，因城施策。各地要根据经济发展水平、房地产市场状况、政府财政承受能力、住房保障对象需求等因素，合理确定租赁补贴的发放规模和发放对象。公租房存量较大、租赁补贴需求较小的地区，应加大公租房分配入住力度。
2017年9月	《关于完善公租房分配方式的通知》	各地根据公租房需求以及房源供给情况，可在每年新增或腾退的公租房房源中，优先或确定一定数量的公租房，面向符合条件的住房困难群众以及环卫、公交等住房困难职工较多的用人单位集中配租，稳定其住房解困预期；当地公租房实物房源不足的，也可通过继续筹集实物房源或发放租赁补贴的方式，多渠道解决困难群众和职工的住房问题。
2018年12月	《公共租赁住房资产管理暂行办法》	该办法所称公租房资产，是指地方政府住房保障主管部门持有的，纳入城镇住房保障规划和年度计划，向符合条件的保障对象提供的住房。公租房资产包括公租房项目中的住宅，以及配套的非住宅资产。明确资产配置、资产使用、资产处置、资产财务管理、资产报告、监督管理等多项工作。
2019年4月	《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》	对公租房建设、运营、转让、捐赠等各项活动涉及税费提供优惠减免政策，政策有效期2019年1月1日至2020年12月31日。
2019年5月	《关于进一步规范发展公租房的意见》	要求分类合理确定准入门槛，针对不同困难群体，合理设置准入条件。采取适当的保障方式和保障标准，坚持实物保障与租赁补贴并举。加强公租房建设管理，切实保证公租房建设质量安全。各地对列入市县年度计划的公租房项目，要落实好土地、资金、税费等各项支持政策。
2019年12月	住建部工作会议	重点发展政策性租赁住房，探索政策性租赁住房的规范标准和运行机制。
2020年12月	中央经济工作会议	土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房。
2021年3月	《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》	加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大城市租赁住房供给，完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管，保障承租人和出租人合法权益。
2021年4月	中共中央政治局会议	要求坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。
2021年4月	《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》	加快培育发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源，有力有序扩大租赁住房供给，完善长租房政策，合理调控租金水平。
2021年5月	住建部保障性租赁住房工作座谈会	40个城市认真落实党中央、国务院决策部署，将大力发展保障性租赁住房。由政府给予政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，坚持小户型、低租金，重点利用存量土地和房屋建设保障性租赁住房，包括利用农村集体建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，落实了一批保障性租赁住房项目，提出保障性租赁住房2021年计划。
2021年5月	《保障性租赁住房中央预算内投资专项管理暂行办法》	本专项支持人口净流入的大城市新建、改建保障性租赁住房及其配套基础设施建设。保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。使用中央预算内投资的项目，应当严格执行国家有关法律法规和政策要求，专款专用、专账管理，不得擅自改变建设内容和建设规模，严禁转移、侵占或者挪用中央预算内投资。
2021年5月	住建部《关于集中式租赁住房建设适用标准的通知》	明确集中式租赁住房类型和适用标准，可根据市场需求和建筑周边商业服务网点配置等实际情况增加相应服务功能。省级住房和城乡建设部门应加强对本地区集中式租赁住房建设适用标准实施指导。
2021年7月	《关于加快发展保障性租赁住房的意见》	以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，突出住房的民生属性，扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推进以人为核心的新型城镇化，促进实现全体人民住有所居。
2021年7月	《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》	试点行业首次扩充到保障性租赁住房，包括各直辖市以及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目。
2021年7月	《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》	财政部、税务总局、住建部联合发布公告，进一步支持住房租赁市场发展。
2021年8月	国新办新闻发布会	加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
2021年8月	《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》	注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。
2021年9月	银保监会	金融支持住房租赁市场发展，指导银行保险机构加大对保障性租赁住房支持，推动保险资金支持长租市场发展，会同人民银行推进房地产投资信托基金（REITs）试点。
2021年10月	《财政部、税务总局、住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》	进一步明确住房租赁企业增值税及房产税税收优惠政策。
2021年12月	政治局会议	要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康和良性循环。
2021年12月	中央经济工作会议	要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
2022年2月	住建部在国新办举行的新闻发布会	扎实推进保障性住房建设。加快发展保障性租赁住房，全国40个城市新筹集94.2万套，着力解决新市民、青年人住房困难问题。规范发展公租房，城镇户籍低保低收入家庭基本实现应保尽保。
2022年2月	《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》	坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，构建多层次、广覆盖、风险可控、业务可持续的保障性租赁住房金融服务体系，加大对保障性租赁住房建设运营的支持力度。发挥各类机构优势，进一步加强金融支持，把握保障性租赁住房融资需求特点，提供针对性金融产品和服务，建立完善支持保障性租赁住房发展的内部机制，坚持支持与规范并重，坚守风险底线，加强支持保障性租赁住房发展的监管引领。
2022年2月	《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》	明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，银行业金融机构要加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
2022年2月	《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》	补助资金支持范围包括租赁住房保障。主要用于支持公租房、保障性租赁住房等租赁住房的筹集，向符合条件的在市场租赁住房的城镇住房保障对象发放租赁补贴等相关支出。
2022年2月	《关于银行保险机构支持保障性租赁住房市场发展的指导意见》	发挥各类机构自身优势，国家开发银行、商业银行、保险机构、信托公司等，要充分发挥优势，立足自身业务特点，加大保障性租赁住房金融支持力度。把握保障性租赁住房融资需求特点，银行保险机构根据自持类和非自有产权类保障性租赁住房特点，分别提供与需求相契合的金融支持。探索符合保障性租赁住房特点的担保方式。建立完善内部机制，银行保险机构要加强组织领导，优化金融服务组织架构，完善激励约束机制，提升保障性租赁住房金融服务专业化能力和水平。加强风险管理，遵循审慎稳健和安全性原则，做好融资主体准入管理，把控好项目风险，加强项目后续跟踪管理，严守风险底线。
2022年3月	《关于加强新市民金融服务工作的通知》	加大对公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房等保障性住房和城镇老旧小区改造工程的支持力度。支持商业银行在保障性住房开发建设、购买、存量盘活、装修改造、运营管理、配套市政基础设施建设等环节，提供专业化、多元化金融服务。支持商业银行依法合规为专业化、规模化的住房租赁企业提供信贷支持，降低住房租赁企业资金成本，助力缓解新市民住房压力。
2022年3月	《2022年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》	加强住房供应保障。以人口净流入的大城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决符合条件的新市民、青年人等群体住房困难问题。保障性租赁住房主要利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。提高住宅用地中保障性租赁住房用地比例，单列租赁住房用地供应计划，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点附近、城市重点建设片区等区域。
2022年5月	《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》	保障性租赁住房发行基础设施REITs，有利于盘活存量资产，回收资金用于新的保障性租赁住房项目建设，促进形成投融资良性循环；有利于更好吸引社会资本参与，拓宽保障性租赁住房建设资金来源；发起人发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金，应当优先用于保障性租赁住房项目建设，如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设。
2022年7月	《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第4号——保障性租赁住房（试行）》	细化业务参与机构与基础设施项目准入要求，明确回收资金使用与监管要求，明确运营管理及信息披露要求。
2022年11月	中国证监会决定在支持房地产企业股权融资方面调整优化5项措施	提出进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用，推动保障性租赁住房REITs常态化发行。
2023年1月	全国住房和城乡建设工作会议	以发展保障性租赁住房为重点，加快解决新市民、青年人等群体住房困难问题。大力增加保障性租赁住房供给，扎实推进棚户区改造，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房和棚改安置住房360万套（间）。
2023年2月	《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》	重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。
2023年3月	第十四届全国人大一次会议	建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
2023年6月	《关于金融支持全面推进乡村振兴加快建设农业强国的指导意见》	充分运用信息技术，精准评估新市民信用状况，创新契合度高的信贷产品，提升金融供给质量和金融服务均等性。加强与地方政府信息共享和公用数据直连，丰富“金融+生活+政务”新市民金融服务场景。鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）等方式，支持专业化、规模化住房租赁企业发展，依法合规加大对新市民等群体保障性租赁住房建设融资支持力度。扩大金融产品和服务供给，支持新市民就业创业、安家落户、子女教育、健康保险和养老保障。
2023年7月	中央政治局会议	要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。
2023年8月	《关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》	对公租房建设、运营、转让、捐赠等各项活动涉及税费提供优惠减免政策，政策有效期截至2025年12月31日。
2023年8月	中国人民银行、国家外汇管理局2023年下半年工作会议	其中在支持房地产市场平稳健康发展方面，落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。
2023年8月	国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局联合召开新闻发布会	支持房地产市场平稳运行。延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，同时稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。
2023年8月	《关于规划建设保障性住房的指导意见》	要做好保障性住房的规划设计，用改革创新的办法推进建设，确保住房建设质量，同时注重加强配套设施建设和公共服务供给。
2024年7月	《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》	要健全保障和改善民生制度体系加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。
2024年7月	《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》	完善农业转移人口多元化住房保障体系。鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围。加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给。积极培育发展住房租赁市场，支持采取多种措施通过市场化方式满足农业转移人口住房需求。逐步使租购住房群体享有同等公共服务权利。在具备条件的城市推进保障性住房建设。
2024年7月	《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》	明确租赁住房符合REITs发行范围包括各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目，由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目。
2024年11月	《保障性安居工程补助资金预算的通知》	财政部发布关于提前下达2025年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金预算的通知。其中提出，省级主管部门应于资金下达60日内，按程序将经省级财政部门确认后的区域绩效目标(计划任务)报中央主管部门，同时抄送财政部当地监管局。确定区域绩效目标时，应结合房地产市场形势和保障性安居工程实际需求，统筹考虑存量和增量，支持更多通过消化存量房的方式筹集保障性住房。

政策时间	政策名称	政策有关内容
2011年6月	《江苏省公共租赁住房管理办法》	加快公共租赁住房建设，规管理，完善住房保障体系，建立和施行公共租赁住房申请、审核、公示、轮候保障和退出等制度，确保公共租赁住房的分配和管理公开、公平与公正。
2017年5月	《省住房城乡建设厅关于开展培育和发展住房租赁市场试点工作的通知》（苏建房管[2017]232号）	选择南京、苏州、无锡、常州、徐州、扬州等城市结合本地实际，在搭建住房租赁信息政府服务平台、培育专业化住房租赁机构、推进住房租赁规模化经营等试点模式中，开展培育和发展住房租赁市场的试点工作。试点城市房产主管部门要充分认识加快培育和发展住房租赁市场的重要意义，加强组织领导，健全工作机制，强化部门协同，根据地方具体情况制定相应的实施方案。
2020年1月	《江苏省租赁住房治安管理规定》	县级以上地方人民政府领导本行政区域内租赁住房治安管理工作，健全工作协调机制，保障工作经费和人员，组织实施租赁住房治安防范信息化建设和信息资源的整合共享，维护租赁住房治安秩序。公安机关负责租赁住房治安管理工作。
2021年8月	《省政府办公厅关于印发江苏省“十四五”城镇住房发展规划的通知》	持续完善住房保障制度。处理好基本保障和非基本保障的关系，坚持以政府为主提供基本保障，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
2021年9月	全省保障性租赁住房工作座谈会	全省住房保障工作主管部门要切实加强发展保障性租赁住房组织领导；科学确定“十四五”发展保障性租赁住房目标，主动开展专项调查，按照供需匹配，科学合理制定“十四五”时期建设目标和2022年建设计划；尽快制定出台本地区实施办法，建立部门联合审查机制和工作联动机制；同时将保障性租赁住房项目统一纳入住房租赁管理服务平台，强化工程建设质量安全监管、准入退出和运营管理。
2021年12月	《省政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》	明确保障性租赁住房由各地组织有关部门联合审查，出具保障性租赁住房项目认定书。项目取得认定书后，由发展改革、自然资源、生态环境、住房城乡建设等相关部门，分别办理项目立项、用地、规划、环保、施工、消防等手续。
2022年5月	《关于分解下达2022年度城镇保障性安居工程、老旧小区改造目标任务的通知》	加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，坚持实物配组和租赁补贴并举，稳步扩大住房保障覆盖面。及时调整准入门槛，确保城镇中等偏下收入（含分散供养特困人员、低保家庭、低保边缘家庭）住房困难家庭实现应保尽保，加大对符合条件的新市民、青年人特别是从事基本公共服务行业人员的保障力度。
2023年4月	全省住房保障工作座谈会	坚持“以人民为中心”的发展思想，紧紧围绕党的二十大提出的“加快建立多主体供应、多渠道保障，租售并举的住房制度”，狠抓落实。2023年全省住房保障系统要按照省委省政府的部署要求，大力发展保障性租赁住房、稳步实施城镇棚户区改造、规范发展公共租赁住房、因地制宜发展共有产权住房，切实做好住房困难群众住房保障工作。

政策时间	政策名称	政策有关内容
2010年10月	苏州市公共租赁住房保障办法	针对城市中等偏低收入以下住房困难家庭、新就业人员、外来务工人员等租住的保障性住房，限制套型面积、供应对象和租金标准。
2010年12月	苏州市区城市居民公共租赁住房实施细则	将公租房加入保障房体系，明确住房保障的对象、范围、标准及方式。明确住房保障的对象、范围、标准及方式，扩大了覆盖范围，保障更多住房困难群体。
2014年8月	苏州市区廉租住房与公共租赁住房并轨供应管理实施细则	将廉租住房和公共租赁住房合并管理、并轨运行，统一归类为公共租赁住房（以下简称公租房），遵循房源统筹供应管理和梯度保障的原则，简化租赁途径，分类实施保障。
2018年8月	苏州市人民政府印发关于加快培育和发展住房租赁市场的意见的通知（苏府[2018]89号）	文件提出加大租赁住房的建设和供应，保障租赁住房用地供应，将新增租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划，同时鼓励利用存量建设用地和房产新建改建租赁住房。
2019年1月	《苏州市出租房屋居住安全管理条例》	建立由公安、消防、住房城乡建设、规划、国土资源、市场监督管理、税务、城市管理行政执法、电力管理、燃气管理等部门参加的出租房屋居住安全管理委员会，下设办公室，负责组织、指导、协调、监督出租房屋居住安全管理工作。
2021年9月	《关于持续整治规范房地产市场秩序的实施方案》	针对住房租赁、物业服务等多个领域存在的违法违规行为进行整改和规范。
2021年8月	《关于加强苏州市人才租赁住房保障工作的若干意见》	着眼加强人才乐居保障力度、多渠道解决人才住房需求，在规划布局、房源筹建、政策激励、管理服务这四个方面开展创新。
2022年11月	《苏州市发展保障性租赁住房实施办法》	成立苏州市发展保障性租赁住房工作领导小组，由分管副市长担任组长，成员单位由市发改委、市公安局、市财政局、市人社局、市资源规划局、市生态环境局、市住建局、市城管局、市水务局、市农业农村局、市国资委、市行政审批局、市市场监管局、市人防办、市金融管理局、市公积金管理中心、市税务局、苏州供电公司、市消防救援支队组成。领导小组代表市政府负责统筹指导、协调推进全市保障性租赁住房工作。

政策时间	政策名称	政策有关内容
2008年5月	《关于园区公积金会员动用普通专户存款支付优租房租金的实施办法》	符合优租房租住条件的公积金A类综合保障计划会员，在按规定正常缴纳公积金期间，可申请动用公积金普通专户存款支付优租房租金
2011年7月	《关于参保员工动用公积金支付优租房租金有关事项的通知》	2011年7月1日后，甲类综合社会保障计划员工在按规定正常缴费期间，可申请动用住房账户存储额按月支付优租房租金。
2016年	《关于苏州工业园区加快培育住房租赁市场建立“虚拟优租房”的实施意见（试行）》（苏园管〔2016〕93号）	进一步完善园区优租房政策，鼓励确有租房需求的候租申请人通过市场途径租房居住，开放“虚拟优租房”，对符合条件的区域发放人才租房补贴。
2024年12月	《苏州工业园区优化人才服务若干措施》（苏园工〔2024〕213号）	落实人才优租房保障，加快国资长租人才公寓建设，推进青年人才驿站扩面。

项目名称	运营商	房间数量	租金条件	租金单价	项目配套	交通状况
龙湖冠寓（苏州钟园路）	龙湖	588套	2,400-4,846元/间/月（物管费60元/月）	70-75元/平方米/月	含独立厨卫、空调、洗衣机、冰箱等；便利店、停车场、健身房、桌球区、影音室	公路：星龙路、钟园路等；公交：148路、219路、高峰11号等；
朗诗寓（汀兰家园店）	朗诗寓	200套	2,485-2,610元/间/月	70-90元/平方米/月	含独立卫浴、空调、冰箱、洗衣机等；休闲区、桌球区、影音室	公路：星龙路、汀兰巷等；公交：113路、158路、1071路等；
朗诗寓（东方大道店）	郎诗寓	120套	2,485-2,610元/间/月	70-75元/平方米/月	含独立卫浴、空调、冰箱、洗衣机等；休闲区、健身房、影音区等	公路：北港路、临嘉路地铁：临地铁3号线北港路站350米；公交：5路、45路、553路、558等；
自如寓（通园路店）	自如	290套	1,690-2,700元/间/月	65-70元/平方米/月	含独立卫浴、空调、冰箱、洗衣机、衣柜等	公路：通园路、环府路地铁：临地铁7号线娄葑站300米；公交：11路、26路、42路、56路、126路141路等；
菁汇公寓	公租房公司	1,082套	单身合租型：750-975元/间/月；家庭型：1,950-3,225元/间/月	12-29元/平方米/月	中高档装修，含独立厨卫、电视、空调、冰箱、洗衣机等；商业配套包括超市、餐饮等	公路：启月街、星湖街等；地铁：距离2号线金尚路站约350米；公交：130路北线、141路、175路、1076路等
菁英公寓	公租房公司	2,559套	单身合租型：875-1,100元/间/月；家庭型：2,200-4,210元/间/月	22-31元/平方米/月	含独立厨卫、电视、空调、冰箱、洗衣机等；商业配套包括超市、餐饮等	公路：中环东线、新庆路等；地铁：轨交2号线苏州独墅湖邻里中心站；公交：130路北线、141路、175路、1076路等

土地使用权人	苏州工业园区公租房管理有限公司
坐落	苏州工业园区星湖街西57311号地块
地号	57311
使用权类型	划拨
地类（用途）	住宅用地
使用权面积	126,129.97平方米

证号	苏（2024）苏州工业园区不动产权第0000153号
权利人	苏州工业园区菁英公寓管理有限公司
共有情况	单独所有
坐落	苏州工业园区启月街1号菁英公寓
权利类型	国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权
权利性质	出让/自建房
用途	住宅用地/住宅，成套住宅，商业配套，物业管理，非居住
面积	土地面积：126,129.97平方米；建筑面积：275,557.57平方米
使用期限	2093年12月19日止

工程名称	菁英公寓（DK20080034）人防工程
工程地址	苏州工业园区启月街1号
建筑面积	6,892.27平方米
平时用途	机动车停车
平时使用人	苏州工业园区菁英公寓管理有限公司
日常维护管理人	苏州工业园区恒泰第一太平物业管理有限公司
竣工备案时间	2010年12月14日
有效期限	2024年6月15日起至2027年6月14日

证明权利或事项	抵押权
权利人（申请人）	中国银行股份有限公司苏州工业园区分行
义务人	苏州工业园区菁英公寓管理有限公司
坐落	苏州工业园区启月街1号菁英公寓
不动产单元号	320513101106GB57311W00000000等
其他	不动产权证书号：苏（2024）苏州工业园区不动产权第0000153号；抵押方式：最高额抵押；最高债权额：265,000,000元。
附记	抵押国有建设用地使用权面积126,129.97平方米，抵押建筑面积275,557.57平方米；债权确定期间：2024年8月22日起2032年3月15日止；担保范围详见合同。权利号：57311

建设项目名称	星湖街西、东方大道北优租房
建设单位名称	苏州工业园区优租房管理中心
项目拟选位置	星湖街西、东方大道北
拟用地面积	12.61公顷
地块号	DK20080034

用地单位	苏州工业园区优租房管理中心
用地项目名称	星湖街西、东方大道北优租房
用地位置	星湖街西、东方大道北
用地性质	住宅
用地面积	12.613公顷

证号	建字第20081393号
建设单位	苏州工业园区优租房管理中心
建设项目名称	优租房：7-9#、12-14#、17-19#、21-23#住宅、27-32#住宅；10#、15#商业配套、24#物业；2-7#地下车库；1#、2#门卫；垃圾房；配电房
建设位置	星湖街西、东方大道北
建设规模	187,107.70平方米

证号	建字第20102991号
建设单位	苏州工业园区优租房管理中心
建设项目名称	星湖街西、东方大道北优租房项目：5#半地下车库、门卫1、门卫2、配电房4、配电房5
建设位置	星湖街西、东方大道北
建设规模	2,240.61平方米

证号	建字第20083519号
建设单位	苏州工业园区优租房管理中心
建设项目名称	优租房：1#、3#-6#、11#、16#、20#、25#、26#住宅、1#地下车库
建设位置	星湖街西、东方大道北
建设规模	94,412.43平方米

序号	核发时间	编号	工程名称	建设规模（m2）
1	2008年9月5日	320594200809080301	星湖街西、东北大道北优租房7#-9#、12#-14#、17#-19#、23#、27#-32#、车库2-5、车库7桩基	157,131.67
2	2008年12月18日	320594200812180701	星湖街西、东北大道北优租房12#-14#、17#-19#住宅楼及4#5#车库土建、水电	56,088.37
3	2008年12月18日	320594200812180601	星湖街西、东北大道北优租房21#-23#、27#-32#住宅楼及7#车库土建、水电	81,709.56
4	2008年12月18日	320594200812180201	星湖街西、东北大道北优租房10#、15#、21#、22#、24#桩基	24,965.09
5	2009年3月5日	320594200903050101	星湖街西、东北大道北优租房（菁英公寓）7#-9#、15#、24#、车库2、车库3土建、水电	42,846.75
6	2010年2月12日	320594201002120101	星湖街西、东北大道北优租房10#土建、水电	2,969.14
7	2010年2月26日	320594201002010119	星湖街西、东北大道北优租房菁英公寓幕墙	23,300.00
8	2010年3月25日	320594201003250201	星湖街西、东北大道北优租房6#车库土建、水电	3,303.04
9	2010年4月14日	320594201004140319	星湖街西、东北大道北优租房7-9#、12-14#、17-19#、21-23#、27-32#装饰	137,885.75

序号	核发时间	编号	工程名称	建设规模（m2）
1	2010年7月30日	320594201007300101	星湖街西、东北大道北优租房1#、3#-6#、11#、16#、20#、25#、26#住宅楼桩基	89,162.10
2	2010年8月2日	320594201008020401	星湖街西、东北大道北优租房（菁英公寓二期）1#3#4#5#住宅楼及1#地库土建、水电	39,577.89
3	2010年8月10日	320594201008100301	星湖街西、东北大道北优租房（菁英公寓二期）6#11#16#20#25#26#住宅楼土建、水电	54,834.54
4	2011年5月19日	320594201105190419	星湖街西、东北大道北优租房菁英公寓二期1#3-6#11#16#20#26#幕墙	22,000.00
5	2012年5月18日	320594201205180301	菁英公寓二期1#3-6#11#16#20#25#26#室内及公共部位	90,129.32

房型	2022年		2023年
	是否符合涨租条件	是否调整	是否符合涨租条件	是否调整
二室单身合租型	符合	是	符合	是
三室单身合租型	不符合	否	不符合	否
二房简单家庭型	符合	是	符合	是
三房简单家庭型	符合	否	符合	是
二房高级家庭型	符合	是	不符合	否
三房高级家庭型	符合	是	不符合	否
四房高级家庭型	符合	是	符合	是

项目	2024年7-12月
停车场收入（万元）	85.12
停车场成本（万元）	70.00
毛利润（万元）	15.12

序号	项目名称	原始权益人	项目所在地	建筑面积（平方米）	估值（亿元）	估值单价（元/平方米）	占比
1	菁英公寓	公租房公司	江苏省苏州市苏州工业园区	275,557.57	12.61	4,576.18	100.00%
合计				275,557.57	12.61	4,576.18	100.00%

风险因素	基础设施项目
无风险报酬率	1.68%
风险报酬率—投资不动产风险补偿均值	3.00%
风险报酬率—估价对象流动性、区位、行业及管理负担、合规、增长、特殊经营等方面风险补偿调整	1.32%
折现率	6.00%

REIT简称	评估时点	折现率	十年期国债收益率	至2024/12/31下降幅度
北京保住REIT	2022/3/31	6.00%	2.78%	1.10%
厦门安居REIT	2022/3/31	6.50%	2.78%	1.10%
深圳安居REIT	2022/3/31	6.00%	2.78%	1.10%
华润有巢REIT	2022/6/30	6.25%	2.82%	1.14%
城投宽庭REIT	2023/6/30	6.00%	2.64%	0.96%
招商蛇口REIT	2024/6/30	6.00%	2.21%	0.53%
菁英公寓项目	2024/12/31	6.00%	1.68%	-

REIT简称	折现率	净现金流分派率（年化）	项目所在区域	2024年1-3季度末GDP情况
北京保住REIT	6.00%	2022年4.30%、2023年4.31%	北京市海淀区/朝阳区	海淀区8,747.2亿元、朝阳区6,273.8亿元
厦门安居REIT	6.50%	2022年4.33%、2023年4.34%	厦门市集美区	集美区767.78亿元
深圳安居REIT	6.00%	2022年4.24%、2023年4.25%	深圳市福田区/罗湖区/坪山区/大鹏新区	福田区4,213.74亿元、罗湖区2,091.99亿元、坪山区992.62亿元、大鹏新区302.59亿元
华润有巢REIT	6.25%	2022年4.29%、2023年4.36%	上海市松江区	松江区1,242.35亿元
城投宽庭REIT	6.00%	2023年4.25%、2024年4.28%	上海市杨浦区	杨浦区1,602亿元
招商蛇口REIT	6.00%	2024年4.37%、2025年4.42%	深圳市南山区	南山区6,613.70亿元
上海地产REIT（申报中）	6.00%	2024年4.33%、2025年4.37%	上海市闵行区	闵行区2,220.78亿元
菁英公寓项目	6.00%	2025年4.34%、2026年4.41%	苏州市苏州工业园区	苏州工业园区2,809.95亿元

指标	2020年	2021年	2022年	2023年	2024年
修缮合计租赁单元数	274	736	1,038	1,243	1,354
总可租赁单元	4,687	4,571	4,350	4,022	3,627
修缮租赁单元占总可租赁单元	5.85%	16.10%	23.86%	30.91%	37.33%
因修缮多预留的出租单元30	0	0	10	78	13
年度加权平均出租率	93.14%	93.59%	90.73%	88.65%	91.12%
年度加权平均出租率（剔除修缮户型和预留单元）31	93.82%	95.49%	95.31%	95.00%	95.99%
修缮和预留单元导致的出租率影响值32	0.68%	1.90%	4.58%	6.35%	4.87%

项目名称	主力户型	出租率
龙湖冠寓（苏州钟园路）	一居室（18-52㎡）	95%
朗诗寓（东方大道店）	一居室（22-25㎡）	95%
自如寓（通园路店）	一居室（15-57㎡）	96%
朗诗寓（汀兰家园店）	一居室（36-40㎡）	94%

户型	2012/3/1起	2013/3/1起	2015/5/1起	2019/7/1起	2021/8/1起	2022/12/1起	2023/12/1起
二室单身合租型	10.0	18.2	23.1	9.4	8.6	7.9	7.3
三室单身合租型	10.0	18.2	23.1	9.4	0.0	0.0	0.0
二房简单家庭型	10.0	18.2	23.1	9.4	8.6	7.9	7.3
二房高级家庭型	12.5	16.7	28.6	5.6	7.0	7.4	0.0
三房简单家庭型	-	-	-	-	0.0	0.0	5.7
三房高级家庭型	15.0	13.0	23.1	4.7	7.5	7.5	0.0
四房高级家庭型	12.0	14.3	9.4	4.3	0.0	7.4	7.4

项目名称	主力户型	租金水平（元/间/月）	年度租金涨幅
龙湖冠寓（苏州钟园路）	一居室（18-52㎡）	2,400-4,846	5-6%
朗诗寓（汀兰家园店）	一居室（36-40㎡）	2,400-2,610	3-4%
朗诗寓（东方大道店）	一居室（22-25㎡）	2,485-2,610	3-4%
自如寓（通园路店）	一居室（15-57㎡）	1,690-2,700	5%

项目名称	房型	月租金（元/间）	复合增长率（%）	报告期间的调租次数
菁汇公寓	二室单身合租型	975	5.7	2
	二房简单家庭型	1,950	2.2	1
	三房简单家庭型	2,400	2.4	1
	三房高级家庭型	3,225	5.7	2

业态\年份		第1年	第2年	第3年	第4年	第5年	第6年	第7年	第8年	第9年	第10年
公共租赁住宅	三室单身合租型	0.0	6.75	0.0	0.0	6.75	0.0	0.0	6.75	0.0	0.0
	三房简单家庭型	0.0	5.41	0.0	0.0	5.13	0.0	0.0	4.88	0.0	0.0
	三房高级家庭型	0.0	6.75	0.0	0.0	6.75	0.0	0.0	6.75	0.0	0.0
	二室单身合租型	0.0	6.75	0.0	0.0	6.39	0.0	0.0	6.00	0.0	0.0
	二房简单家庭型	0.0	6.75	0.0	0.0	6.39	0.0	0.0	6.00	0.0	0.0
	二房高级家庭型	0.0	6.75	0.0	0.0	6.75	0.0	0.0	6.75	0.0	0.0
	四房高级家庭型	0.0	0.0	0.0	0.0	0.0	0.0	0.0	0.0	0.0	0.0
配套物业		0.0	4.00	4.00	4.00	4.00	3.00	3.00	3.00	3.00	3.00

REIT简称	项目名称	预测期内增长率	长期增长率	评估时点租金单价(元/㎡/月)	第11年租金增加绝对值(元/㎡/月)
-	菁英公寓	四房高级家庭户：预测期内均不增长。其余6种户型每3年增长一次，第2年增长5.4%-8.6%、第5年增长5.1%-7.9%、第8年增长4.9%-7.5%	2.19%	21.59-30.75	0.49-0.82
上海地产REIT（申报中）	虹桥项目	第1年不增长，第2-10年每年1.0%	1.50%	88.22	1.45
	江月路项目	第1年不增长，第2-10年每年2.0%	1.50%	84.84	1.52
深圳安居REIT	安居百泉阁	第4年、第7年各增长2%	2.50%	59.74	1.55
	安居锦园	第4年、第7年各增长2%	3.00%	44.38	1.39
	保利香槟苑	第2年、第5年各增长2%	3.00%	14.52	0.45
	凤凰公馆	第2年、第5年各增长2%	3.00%	17.23	0.54
厦门安居REIT	园博公寓	第1年不增长，第2年2.5%,第3年起每年2.0%	未披露	未披露	未披露
	珩琦公寓	此外，在连续3年累计涨幅超过5%的情况下，下一年增长率为0%
北京保住REIT	文龙家园	第3年预测调整至55元/平方米/月，后续每三年上调4%	1.50%	52.00	0.89
	熙悦尚郡	第3年预测调整至64元/平方米/月，后续每三年上调4%	1.50%	60.00	1.04
华润有巢REIT	有巢泗泾	第1-2年不增长，第3-4年每年2%,第5年起每年2.5%；此外，在连续2年累计增幅超过5%的情况下，下一年增长率为0%	未披露	未披露	未披露
	有巢东部经开区
城投宽庭REIT	江湾社区	第1年不增长，第2-5年每年2.25%，第6-10年每年2.0%	1.50%	131.97	2.40
	光华社区			135.22	2.48
招商蛇口REIT	林下项目	第1年不增长，第2-10年每年1.8%	1.80%	两房104.31；三房97.75	两房2.18；三房2.05
	太子湾项目	第1年不增长，第2-10年每年2.2%	2.20%	102.73	2.73

指标	GDP	CPI	城镇居民可支配收入
时间	2010-2023年	2010-2023年	2010-2023年
年均复合增长率	约为7.89%	约为2.32%	约为8.36%

项目	2021年度	2022年度	2023年度	2024年度	2025年预测值	后续预测逻辑
配套物业租金收入	251.85	166.27	327.14	303.14	314.00	合同期内按照合同租金预测，合同期满后按照市场租金预测，预测期内2026-2029年按每年4%增长，2030-2034年按每年3%增长，2035年往后按每年2.19%增长
配套物业管理费收入	0.00	0.00	0.00	22.24	28.00	预测期内按5元/平方米/月×预测出租率的面积计算
多经收入小计	102.15	136.49	153.35	126.48	141.36
其中：
资产维护收入	90.48	89.64	91.61	68.96	129.99	2025年预测值按历史前三年平均值计算，预测期内按照每年2.5%增长
清洗和清洁收入	2.40	36.98	53.34	49.45
智能柜和电梯广告收入	9.27	9.87	8.40	8.07	11.37	根据实际的台账测算，预测期内按照每年2.5%增长
电信服务费收入	20.25	32.07	40.51	40.51	36.76	预测期内按每年36.76万元（不含税）固定值预测

比较项	估价对象	可比实例1	可比实例2	可比实例3
名称	菁英公寓	星湖财富广场	翰林邻里中心	双湾锦园
坐落位置	启月街1号	普惠路1089号	林泉街598号	尹山湖东路与依湖路交叉口
所在楼层	1层	1层	1层	1层
建筑面积（平方米）	99.00	514.76	280.72	120.00
建筑物用途	商业	商业	商业	商业
建筑物建成年份	2010年	2013年	2008年	2017年
土地剩余期限	69年	≤30年	≤30年	（30,35]年
所属区位	苏州工业园区	苏州工业园区	苏州工业园区	苏州工业园区
租赁单价（单价）	元/平方米/月	78	95	97
评估根据区位状况、实体状况、权益状况等修正调整系数调整后的租赁单价	元/平方米/月	66	78	75
位置示意图

配套物业楼层	调整系数	比较租金单价	目前在租租赁单价
1F	100%	73	75.86
2F	50%	37	37.24
3F	40%	29	26.50

支付期间	承包费
2023年12月1日-2024年5月31日	26,666.67
2024年6月1日-2024年11月30日	59,000.00
2024年12月1日-2025年5月31日	59,000.00
2025年6月1日-2025年11月30日	59,000.00
2025年12月1日-2026年5月31日	64,600.00
2026年6月1日-2026年11月30日	64,600.00
2026年12月1日-2027年5月31日	70,600.00
2027年6月1日-2027年11月30日	70,600.00
2027年12月1日-2028年5月31日	77,000.00
2028年6月1日-2028年11月30日	77,000.00
合计	628,066.67

项目	2022年度		2023年度		2024年度		占收入比评估预测
费用科目	金额	占收入比	金额	占收入比	金额	占收入比
运营管理费	67.07	1.01	91.12	1.29	195.68	2.63	2.90%
物业管理费	887.94	13.33	879.24	12.44	848.65	11.40	合同期内按照818.61万元/年，合同期外按照2%/两年增长
其他各项运营成本36	319.08	4.79	384.50	5.44	279.24	3.75	5.24%

项目	建筑面积（万平方米）	运营成本单价（元/平方米）	物业成本单价（元/平方米）
基础设施项目	27.56	48.65	30.79
可比项目	8.98	69.72	54.44

费用类型	费用名称	税率/费率	取费依据
增值税	租赁住房租金收入增值税	免征	根据原始权益人介绍，委估对象向个人出租住房取得的出租收入符合税法要求，免征增值税
	配套物业租金收入增值税	9%	*配套物业租金收入
	配套物业管理费增值税	6%	*配套物业管理费收入
	多经收入	6%	*资产维护、清洗和清洁
		9%	*其他收入（智能柜、电梯广告等）
	电信服务费收入	6%	*电信服务费收入
非运营支出	房产税从租	12%	*配套物业租金收入
	房产税从价	1.2%	*配套物业空置或自用部分的资产账面原值的70%
	城镇土地使用税	10元/平方米/年	*配套物业分摊的土地使用权面积（5,033.27平方米）
	保险费	18.15万元/年	根据现有的保险合同预测
	增值税附加	12%	*实缴增值税
	印花税	0.10%	*配套物业运营收入

项目	2020年	2021年	2022年	2023年	2024年	合计
修缮的资本性支出	217.14	562.99	1,193.36	851.51	562.99	3,387.97
家具家电采购	72.21	270.82	53.47	193.33	270.82	860.65
合计	289.35	833.81	1,246.83	1,044.83	833.81	4,248.62

项目名称	投入运营时间	建筑面积（万平方米）	修缮支出总额（万元）	单平米支出37（元/平方米）
菁英公寓	一期：2010年12月二期：2013年3月	27.56	4,579.35	166.16
锦程之星	2010年8月	8.31	1,384.71	166.63

项目名称	资本性支出	参数依据
华夏北京保障房REIT	运营收入*1.5%（2022-2025年）、运营收入*2.5%（2026年往后）	根据原始权益人提供资料
中金厦门安居REIT	10年合计3000多万(逐年无规律递增)	根据产权持有单位及相关当事方有关部门提供的《项目运营方案》
红土深圳安居REIT	含税租金收入*0.5%	国誉出具的《技术尽职调查报告》
华夏华润有巢REIT	不含税运营收入*5.5%	预测数据
国泰君安城投宽庭保租房REIT	不计取资本性支出（2023-2024年）、含税运营收入*2.5%（2025年往后）	项目工程技术部门的调查情况与相关预算
招商蛇口保租房REIT	不含税租金收入*3.2%	通过现场实地查勘、与相关人士沟通意见、收集项目相关资料图纸和参考相关设计规范及施工质量验收规范
菁英公寓项目	含税运营收入*5.0%	根据原始权益人提供资料

年份	第1年	第2年	第3年	第4年	第5年	第6年	第7年	第8年	第9年	第10年	合计
资本性支出	387.09	396.90	408.28	409.33	422.20	434.93	435.65	448.60	452.54	453.40	4,248.92

租金单价变化比例	价值时点估值：12.61亿
	情境下估值（亿元）	估值变化比例（%）
下降10%	11.34	-10
下降5%	11.98	-5
基准租金单价	12.61	0
增长5%	13.25	5
增长10%	13.88	10

租金长期增长率变化比例	价值时点估值：12.61亿
	情境下估值（亿元）	估值变化比例（%）
下降0.5%	12.07	-4
下降0.25%	12.33	-2
基准租金长期增长率	12.61	0
增长0.25%	12.90	2
增长0.5%	13.21	5

出租率变化比例	价值时点估值：12.61亿
	情境下估值（亿元）	估值变化比例（%）
下降10%	11.22	-11
下降5%	11.91	-6
基准出租率	12.61	0
增长5%	13.30	5
增长10%	13.85	10

运营成本变化比例	价值时点估值：12.61亿
	情境下估值（亿元）	估值变化比例（%）
下降10%	12.90	2
下降5%	12.77	1
基准运营成本	12.61	0
增长5%	12.47	-1
增长10%	12.31	-2

税收优惠变化情形	2025年	2026年	2027年	2028年	2029年	2030年	2031年	2032年	2033年	2034年
有税收优惠-基准	5,783	5,952	6,149	6,155	6,368	6,578	6,579	6,793	6,850	6,853
无税收优惠	5,783	4,305	4,458	4,464	4,628	4,790	4,792	4,957	4,987	4,991
税收政策影响金额	0	1,646	1,691	1,691	1,739	1,787	1,787	1,836	1,863	1,863

科目	2022年末	2023年末	2024年末
资产
流动资产
货币资金	-	-	1,035.77
应收账款	15.86	3.33	10.38
预付款项	-	-	-
其他应收款	0.38	0.38	3,617.94
流动资产合计	16.24	3.71	4,664.09
非流动资产
投资性房地产	72,237.66	70,092.28	93,168.13
固定资产	1,179.29	1,186.45	1,053.95
在建工程	-	-	-
非流动资产合计	73,416.95	71,278.73	94,222.08
资产总计	73,433.19	71,282.44	98,886.17
负债和所有者权益
流动负债
应付账款	248.25	399.59	364.51
预收款项	1,198.72	1,239.54	1,125.21
合同负债	27.55	23.12	91.45
应交税费	-	-	133.12
其他应付款	1,858.43	1,783.96	1,522.22
一年内到期的非流动负债	3,039.88	3,066.31	3,027.58
流动负债合计	6,372.83	6,512.52	6,264.09
非流动负债
长期借款	28,000.00	25,000.00	22,000.00
非流动负债合计	28,000.00	25,000.00	22,000.00
负债合计	34,372.83	31,512.52	28,264.09
所有者权益合计	39,060.36	39,769.92	70,622.08
负债和所有者权益总计	73,433.19	71,282.44	98,886.17

科目	2022年度	2023年度	2024年度
营业收入	6,659.49	7,066.81	7,447.10
减：营业成本	4,293.42	4,610.31	5,153.68
税金及附加	51.15	66.78	126.12
管理费用	96.21	123.13	53.18
财务费用	1,442.21	1,258.98	502.21
其中：利息费用	1,442.21	1,258.98	502.38
加：资产处置收益	-	-	13.43
营业利润	776.50	1,007.61	1,625.34
加：营业外收入	65.45	66.90	22.64
利润总额	841.95	1,074.51	1,647.98
减：所得税费用	210.49	268.63	411.99
净利润	631.46	805.88	1,235.99

	使用寿命	预计净残值率	年折旧率
房屋建筑物及土地使用权	60-70年	5%	1.36%-1.58%
装修及景观工程	5年-15年	0%-5%	6.33%-20.00%

类别	使用年限（年）	残值率（%）	年折旧率（%）
专用用具	5	5	19.00

项目	2022年度		2023年度		2024年度
	金额	比例	金额	比例	金额	比例
租赁住宅租金收入	6,324.66	94.97	6,545.81	92.63	6,954.73	93.39
配套物业租金收入	166.27	2.50	327.14	4.63	325.38	4.37
其他业务收入	168.56	2.53	193.86	2.74	166.99	2.24
合计	6,659.49	100.00	7,066.81	100.00	7,447.10	100.00

项目	2022年度	2023年度	2024年度
主营业务成本	4,211.86	4,530.54	5,061.03
其他业务成本	81.56	79.77	92.65
合计	4,293.42	4,610.31	5,153.68

科目	2022年度	2023年度	2024年度
营业收入	6,659.49	7,066.81	7,447.10
营业成本	4,293.42	4,610.31	5,153.68
毛利润	2,366.07	2,456.50	2,293.42
毛利率	35.53%	34.76%	30.80%

项目	2022年度		2023年度		2024年度
	金额	占收入比	金额	占收入比	金额	占收入比
折旧费	3,052.37	45.83	3,310.82	46.85	3,866.06	51.91
物业费	887.94	13.33	879.24	12.44	848.65	11.40
维修费	223.25	3.35	288.90	4.09	186.52	2.50
软件使用费	11.55	0.17	13.06	0.18	0	0.00
专业费用	6.33	0.10	7.43	0.11	0.50	0.01
职工薪酬	67.07	1.01	91.12	1.29	49.45	0.66
服务费	81.55	1.23	79.77	1.13	238.89	3.21
房屋租赁费	11.31	0.17	14.46	0.20	2.86	0.04
其他	48.25	0.73	48.64	0.69	13.94	0.19
合计	4,389.62	65.92	4,733.44	66.98	5,206.87	69.92

项目	2022年末		2023年末		2024年末
	金额	占比	金额	占比	金额	占比
流动资产
货币资金	-	-	-	-	1,035.77	1.05
应收账款	15.86	0.02	3.33	0.01	10.38	0.01
其他应收款	0.37	0.00	0.37	0.00	3,617.94	3.66
流动资产合计	16.24	0.02	3.71	0.01	4,664.09	4.72
非流动资产
投资性房地产	72,237.66	98.37	70,092.28	98.33	93,168.13	94.21
固定资产	1,179.29	1.61	1,186.45	1.66	1,053.95	1.07
非流动资产合计	73,416.95	99.98	71,278.73	99.99	94,222.08	95.28
资产总计	73,433.19	100.00	71,282.44	100.00	98,886.17	100.00

项目	2022年末		2023年末		2024年末
	金额	占比	金额	占比	金额	占比
应付账款	248.25	0.72	399.59	1.27	364.51	1.29
预收款项	1,198.72	3.49	1,239.54	3.93	1,125.21	3.98
合同负债	27.55	0.08	23.12	0.08	91.45	0.32
应交税费	-	-	-	-	133.12	0.47
其他应付款	1,858.43	5.41	1,783.96	5.66	1,522.22	5.39
一年内到期的非流动负债	3,039.88	8.84	3,066.31	9.73	3,027.58	10.71
流动负债合计	6,372.83	18.54	6,512.52	20.67	6,264.09	22.16
长期借款	28,000.00	81.46	25,000.00	79.33	22,000.00	77.84
非流动负债合计	28,000.00	81.46	25,000.00	79.33	22,000.00	77.84
负债合计	34,372.83	100.00	31,512.52	100.00	28,264.09	100.00

证明权利或事项	抵押权
权利人（申请人）	中国银行股份有限公司苏州工业园区分行
义务人	苏州工业园区菁英公寓管理有限公司
坐落	苏州工业园区启月街1号菁英公寓
不动产单元号	320513101106GB57311W00000000等
其他	不动产权证书号：苏（2024）苏州工业园区不动产权第0000153号；抵押方式：最高额抵押；最高债权额：265,000,000元。
附记	抵押国有建设用地使用权面积126,129.97平方米，抵押建筑面积275,557.57平方米；债权确定期间：2024年8月22日起2032年3月15日止；担保范围详见合同。权利号：57311

项目		2025年度预测数	2026年度预测数
一、	净利润	1,181.24	2,482.67
1	折旧和摊销	4,474.37	3,499.45
2	利息支出	170.09	177.56
3	所得税费用
二、	税息折旧及摊销前利润	5,825.70	6,159.68
三、	其他调整	-357.88	-596.19
1	基础设施项目资产的公允价值变动损益
2	基础设施项目资产减值准备的变动
3	基础设施项目资产的处置利得或损失
4	基础设施基金发行份额募集的资金	126,100.00	-
5	购买基础设施项目的支出	-126,000.00	-
6	支付的利息	-170.09	-177.55
7	支付的所得税费用
8	应收项目的变动
9	应付项目的变动	334.81	2.48
10	未来合理的相关支出预留	-667.60	-246.12
11	期初现金余额	150.00
12	其他调整项	-105.00	-175.00
四、	可供分配金额期末余额	5,467.82	5,563.49
五、	分派率	4.34%	4.41%

项目		2025年度预测数	2026年度预测数
一、	营业总收入	7,759.80	8,121.25
1	其中：营业收入	7,759.80	8,121.25
二、	营业总成本	6,578.56	5,638.58
1	其中：营业成本	5,989.87	5,039.07
2	税金及附加	83.79	84.67
3	管理人报酬	252.20	254.56
4	托管费	12.61	12.73
5	管理费用
6	其他费用	70.00	70.00
7	利息支出	170.09	177.55
三、	营业利润（亏损以“-”号填列）	1,181.24	2,482.67
四、	利润总额（亏损总额以“-”号填列）	1,181.24	2,482.67
	减：所得税费用
五、	净利润（净亏损以“-”号填列）	1,181.24	2,482.67
六、	综合收益总额	1,181.24	2,482.67

项目	2025年度预测数	2026年度预测数
一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金	6,587.65	8,165.85
收到其他与经营活动有关的现金	-	-
经营活动现金流入小计	6,587.65	8,165.85
购买商品、接受劳务支付的现金	1,515.50	1,539.61
支付的各项税费	298.39	306.82
支付其他与经营活动有关的现金	100.00	334.81
经营活动现金流出小计	1,913.89	2,181.24
经营活动产生的现金流量净额	4,673.76	5,984.61
二、投资活动产生的现金流量
投资活动现金流入小计	-	-
购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金	105.00	175.00
收购基础设施项目公司所支付的现金净额	41,492.98	-
支付其他与投资活动有关的现金	84,000.00	-
投资活动现金流出小计	125,597.98	175.00
投资活动使用的现金流量净额	-125,597.98	-175.00
三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金	126,100.00	-
筹资活动现金流入小计	126,100.00	-
偿还债务支付的现金	-	-
分配股利、利润或偿付利息支付的现金	-	5,467.82
支付其他与筹资活动有关的现金	-	-
筹资活动现金流出小计	-	5,467.82
筹资活动产生/（使用）的现金流量净额	126,100.00	-5,467.82
四、现金及现金等价物净增加额	5,175.78	341.79
加：期初/年初现金及现金等价物余额	-	5,175.78
五、期末/年末现金及现金等价物余额	5,175.78	5,517.57

项目	2025年度预测数	2026年度预测数
租赁住宅租金收入	7,186.14	7,546.61
配套物业租金收入	336.13	337.11
配套物业管理费收入	27.73	27.73
多种经营收入	209.80	209.80
合计	7,759.80	8,121.25

项目		2025年度预测数	2026年度预测数
租赁住宅部分	二室单身合租型	60	60
	三室单身合租型	93	93
	二房简单家庭型	94	94
	三房简单家庭型	87	87
	二房高级家庭型	95	95
	三房高级家庭型	95	95
	四房高级家庭型	95	95
	年度加权平均出租率	92	92
配套物业		96	96

户型	2025年度预测数	2026年度预测数
二室单身合租型	1,100.00元/月/间	1,149.50元/月/间
三室单身合租型	875.00元/月/间	914.38元/月/间
二房简单家庭型	2,200.00元/月/套	2,299.00元/月/套
三房简单家庭型	2,775.00元/月/套	2,899.88元/月/套
二房高级家庭型	3,275.00元/月/套	3,422.38元/月/套
三房高级家庭型	3,870.00元/月/套	4,044.15元/月/套
四房高级家庭型	4,210.00元/月/套	4,210.00元/月/套

项目	2025年度预测数	2026年度预测数
配套物业管理费	5	5

项目	2025年度预测数	2026年度预测数
折旧及摊销	4,474.37	3,499.46
物业管理费	818.60	818.60
维修保养费	232.79	243.64
运营管理费	225.03	235.52
清洗费	90.40	90.40
资产维护费	67.85	67.85
市场营销费	11.64	12.18
软件开发维护费	48.11	50.35
保险费	21.07	21.07
合计	5,989.86	5,039.07

项目	2025年度预测数	2026年度预测数
房产税	55.79	55.91
城镇土地使用税	5.03	5.03
城市维护建设税	11.62	12.00
教育费附加	6.44	6.66
地方教育费附加	4.29	4.44
印花税	0.62	0.62
合计	83.79	84.66

管理费用	2025年度预测数	2026年度预测数
基金管理人报酬	252.20	254.56
基金托管费	12.61	12.73
合计	267.81	267.29

项目	2025年度	2026年度
评估报告净收益预测结果	5,783.34	5,951.57
可供分配金额测算报告净收益预测结果	5,839.72	6,096.09
差异比例42	-0.97%	-2.37%

项目	变动	调整前可供分配金额	调整后可供分配金额	变动比例
营业收入	上浮5%	5,467.82	5,797.16	6.02
	下降5%	5,467.82	5,138.47	-6.02
付现成本	上浮5%	5,467.82	5,389.39	-1.43
	下降5%	5,467.82	5,546.24	1.43

项目	变动	调整前可供分配	调整后可供分配	变动比例
营业收入	上浮5%	5,563.49	5,932.32	6.19
	下降5%	5,563.49	5,243.43	-6.19
付现成本	上浮5%	5,563.49	5,505.27	-1.49
	下降5%	5,563.49	5,670.47	1.49

获奖时间	奖项名称	颁发单位
2011年	2010年度江苏省保障性安居工程投融资建设平台先进单位	江苏省住房和城乡建设厅
2011年	2010年度江苏省公共租赁住房租赁管理示范项目苏州工业园区锦程之星公寓	江苏省住房和城乡建设厅
2018年	信息化影响中国2018年公租房管理领域最佳产品	中国信息协会信息化和软件服务网
2019年	2017-2018年度市级平安企业	苏州市“平安企业”创建活动小组
2022年	江苏省文明社区	江苏省精神文明建设指导委员会
2023年	中国住房租赁人才公寓社区运营典范企业TOP5	URI城市租住协会
2023年	中国住房租赁典范项目全国TOP100-菁英公寓	URI城市租住协会
2023年	中国住房租赁典范项目全国TOP100-瑞华四季公寓	URI城市租住协会
2024年	2024中国住房租赁企业综合实力TOP30（第10名）	北京中指信息技术研究院

序号	项目名称	资产类型	投入运营时间	净现金流收益率43	建筑面积（万平方米）	总投（亿元）
1	菁英公寓	公租房	一期：2010年12月1日二期：2013年3月1日	6.42%	27.56	14.12
2	菁汇公寓	公租房	2015年2月	6.56%	10.33	4.81
3	菁华公寓	公租房	2015年1月	7.29%	10.26	4.66
4	锦程之星	公租房	2010年8月	5.73%	8.31	3.73
5	菁源之星	公租房	2016年7月	6.45%	6.81	3.17
6	菁星公寓	公租房	A区：2013年5月B区：2021年7月	7.16%	6.34	4.46
7	菁仁公寓	公租房	2015年7月	4.65%	2.96	1.3
8	群星苑	公租房	2012年4月	4.91%	1.92	0.96
9	明日之星	公租房	2008年6月	3.06%	6.37	2.09
10	东延四季公寓	保租房	2023年6月	5.19%	23.38	14.32
11	瑞华四季公寓	保租房	2023年10月	5.93%	7.3	4.9
	合计				111.54	58.52

	2022年末	2023年末	2024年末
流动资产：
货币资金	5,133.04	6,362.71	7,148.72
应收账款	44.33	9.30	-
预付款项	19.86	2.03	58.14
其他应收款	11,790.69	15,965.48	240.82
存货	9,162.01	9,024.15	-
其他流动资产	339.60	1,448.44	-
流动资产合计	26,489.53	32,812.11	7,447.68
非流动资产：
长期股权投资	-	-	-
投资性房地产	353,741.31	335,662.66	336,442.48
固定资产	4,470.40	4,350.42	3,817.67
在建工程	27,713.73	40,815.82	274.66
固定资产清理	-	-	-
长期待摊费用	862.57	729.86	-
非流动资产合计	386,788.01	381,558.76	340,534.81
资产总计	413,277.54	414,370.87	347,982.49
流动负债：
短期借款	-	-	-
应付账款	13,968.01	7,186.78	4,580.30
预收款项	8,901.16	7,152.92	7,144.25
合同负债	857.18	1,414.55	-
应付职工薪酬	194.35	265.93	240.62
应交税费	31.71	89.59	138.48
应付利息	-	-	48.83
其他应付款	30,973.25	16,141.57	29,199.32
一年内到期的非流动负债	4,166.51	4,172.86	-
其他流动负债	1,266.18	1,773.79	3,985.74
流动负债合计	60,358.35	38,197.99	45,337.54
非流动负债：
长期借款	47,350.00	56,748.89	43,250.00
递延收益	-	2,773.16	-
递延所得税负债	19,554.15	22,106.97	10,454.02
其他非流动负债	2,283.55	2,350.86	3,065.84
非流动负债合计	69,187.70	83,979.88	56,769.86
负债合计	129,546.05	122,177.87	102,107.40
所有者权益：
实收资本	253,500.00	253,500.00	253,326.00
资本公积	-	-	-
盈余公积	3,098.74	3,944.87	244.87
未分配利润	27,132.75	34,748.13	-7,695.78
归属于母公司所有者权益合计	283,731.49	292,193.00	245,875.09
少数股东权益	-	-	-
所有者权益合计	283,731.49	292,193.00	245,875.09
负债和所有者权益总计	413,277.54	414,370.87	347,982.49

	2022年	2023年	2024年
营业收入	21,488.84	22,911.27	23,751.68
减：营业成本	7,681.67	8,589.54	7,499.42
税金及附加	215.87	222.28	1,085.53
销售费用	0.90	0.66	-
管理费用	928.87	1,333.14	1,422.48
财务费用	2,389.52	2,021.34	1,762.78
加：其他收益	9.86	16.87	3.65
公允价值变动收益	72.96	93.68	-31,377.67
资产处置收益	10.59	13.14	-
营业利润	10,365.42	10,868.00	-19,392.55
加：营业外收入	12.86	146.34	237.85
减：营业外支出	-	-	116.83
利润总额	10,378.28	11,014.34	-19,271.53
减：所得税	2,547.65	2,552.83	-11,273.64
净利润	7,830.63	8,461.51	-7,997.89
归属于母公司所有者的净利润	7,830.63	8,461.51	-7,997.89
少数股东损益	-	-	-
综合收益总额	7,830.63	8,461.51	-7,997.89

	2022年	2023年	2024年
经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金	22,088.68	20,842.72	21,094.03
收到的税费返还	-	25.71	0.47
收到其他与经营活动有关的现金	11,380.26	9,140.13	79,707.09
经营活动现金流入小计	33,468.94	30,008.56	100,801.59
购买商品、接受劳务支付的现金	5,918.14	6,597.89	6,469.38
支付给职工以及为职工支付的现金	709.68	902.89	1,057.42
支付的各项税费	247.95	286.97	761.79
支付其他与经营活动有关的现金	11,317.67	12,519.33	84,522.02
经营活动现金流出小计	18,193.44	20,307.08	92,810.61
经营活动产生的现金流量净额	15,275.50	9,701.48	7,990.98
投资活动产生的现金流量：
处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额	10.59	13.14	23.98
收到其他与投资活动有关的现金	5,600.00	-	-
投资活动现金流入小计	5,610.59	13.14	23.98
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金	9,218.57	17,094.46	1,239.24
投资所支付的现金	-	-	100.00
支付其他与投资活动有关的现金	-	-	42.15
投资活动现金流出小计	9,218.57	17,094.46	1,381.39
投资活动产生的现金流量净额	-3,607.98	-17,081.32	-1,357.41
筹资活动产生的现金流量：
吸收投资所收到的现金	-	-	100.00
取得借款收到的现金	-	13,498.89	26,500.00
收到其他与筹资活动有关的现金	30,200.00	15,100.00	-
筹资活动现金流入小计	30,200.00	28,598.89	26,600.00
偿还债务支付的现金	6,950.00	4,100.00	30,600.00
分配股利、利润或偿付利息支付的现金	2,469.80	2,289.38	1,804.20
支付其他与筹资活动有关的现金	32,500.00	13,600.00	-
筹资活动现金流出小计	41,919.80	19,989.38	32,404.20
筹资活动产生的现金流量净额	-11,719.80	8,609.51	-5,804.20
汇率变动对现金的影响	-	-	-
现金及现金等价物净增加额	-52.28	1,229.67	829.37
加：年初现金及现金等价物余额	5,185.32	5,133.04	6,319.35
期末现金及现金等价物余额	5,133.04	6,362.71	7,148.72

项目	2022年		2023年		2024年
	营业收入	占比	营业收入	占比	营业收入	占比
租赁业务	20,030.45	93.21	21,231.57	92.67	22,523.57	94.83
澄泮出售业务（保障性住房出售）	1,145.19	5.33	931.96	4.07	0	0
物业管理业务	313.20	1.46	747.74	3.26	1,228.11	5.17
合计	21,488.84	100.00	22,911.27	100.00	23,751.68	100.00

科目	2022年	2023年	2024年
毛利率44	64.25	62.51	68.43
净利润率45	36.44	36.93	-33.67

科目	2022年度/末	2023年度/末	2024年度/末
流动比率（倍）46	0.44	0.86	0.16
速动比率（倍）47	0.28	0.58	0.16
资产负债率（%）48	31.35	29.49	29.34
总资产报酬率（%）49	1.86	2.04	-2.13
净资产收益率（%）50	2.80	2.94	-2.97
净利润率（%）52	36.44	36.93	-33.67
EBITDA（亿元）53	1.36	1.40	-1.59
EBITDA利息保障倍数54	5.55	6.79	-6.45

类别	项目情况
项目名称	淞北四季	江韵四季
项目总投资（亿元）	10.61	14.84
项目资本金（亿元）	3.70	4.73
项目资本金缺口（亿元）	0.00	0.00
项目资金缺口（亿元）	5.56	9.88
持有人	苏州工业园区恒寓开发管理有限公司	苏州工业园区恒泰租赁住房有限公司
建设内容和规模	区位：苏州工业园区方中街西、淞北路北。总建筑面积120,562.67平方米，共861户。	区位：苏州工业园区桑田街东、新庆东路南，江韵四季总建筑面积213,968.85平方米，共2135套。
前期工作进展	土地证号：苏（2021）苏州工业园区不动产权第0000223号：备案证号：苏园行审备[2021]1115号	土地证号：苏（2021）苏州工业园区不动产权第0000224号：立项批文：苏园管核字[2021]5号
（拟）开工时间	2022年6月	2022年11月
拟使用募集资金规模	1.00	3.59
募集资金投入的具体方式	资本金投入/关联方往来款	资本金投入/关联方往来款

类别	项目情况
项目名称	淞北四季	江韵四季
项目总投资（亿元）	10.61	14.84
项目资本金（亿元）	3.70	4.73
项目资本金缺口（亿元）	0.00	0.00
项目资金缺口（亿元）	5.56	9.88
持有人	苏州工业园区恒寓开发管理有限公司	苏州工业园区恒泰租赁住房有限公司
建设内容和规模	区位：苏州工业园区方中街西、淞北路北。总建筑面积120,562.67平方米，共861户。	区位：苏州工业园区桑田街东、新庆东路南，江韵四季总建筑面积213,968.85平方米，共2135套。
前期工作进展	土地证号：苏（2021）苏州工业园区不动产权第0000223号：备案证号：苏园行审备[2021]1115号	土地证号：苏（2021）苏州工业园区不动产权第0000224号：立项批文：苏园管核字[2021]5号
（拟）开工时间	2022年6月	2022年11月
拟使用募集资金规模	1.00	3.59
募集资金投入的具体方式	资本金投入/关联方往来款	资本金投入/关联方往来款

序号	项目名称	资产状态	所属行业	持有主体	建筑面积（万平方米）
1	明日之星	运营	公租房	公租房公司	6.37
2	锦程之星	运营	公租房	公租房公司	8.31
3	群星苑	运营	公租房	公租房公司	1.92
4	菁汇公寓	运营	公租房	公租房公司	10.33
5	菁仁公寓	运营	公租房	公租房公司	2.96
6	菁星公寓A、B区	运营	公租房	公租房公司	6.34
7	菁源之星	运营	公租房	公租房公司	6.81
8	菁华公寓	运营	公租房	公租房公司	10.26
9	文华公寓	运营	公租房	委托公租房公司运营	0.87
	小计	-	-		54.17
10	东延四季公寓	运营	保租房	租住公司	23.38
11	瑞华四季公寓	运营	保租房	租住公司	7.30
12	淞北四季公寓	在建	保租房	租住公司	12.06
13	江韵四季公寓	在建	保租房	租住公司	21.40
14	亭苑、畅苑	运营	长租房（分散式）	委托租住公司运营	3.05
15	文荟苑、唯锦苑、青苑	运营	长租房（分散式）	委托租住公司运营	5.60
	小计				72.79
	合计				126.96

姓名	运营经验	基本情况介绍
戴利明	25年	男，49岁，研究生学历，曾任苏州工业园区地产经营管理公司合约管理部总经理兼任苏州万润城市发展有限公司总经理，现任苏州工业园区公租房管理有限公司总经理。
徐伟	16年	男，41岁，研究生学历，曾任苏州同润市场管理有限公司招商运营总监、苏州工业园区兆润资产管理有限公司和苏州恒泰控股集团有限公司资产运营副总经理、苏州数智科技产业发展有限公司副总经理，现任苏州工业园区公租房管理有限公司副总经理。
陈秋花	24年	女，44岁，本科学历，曾任苏州工业园区地产经营管理公司财务资金部副总经理、苏州工业园区兆润投资控股集团有限公司战略投资部副总经理、苏州工业园区公租房管理有限公司副总经理。现任苏州工业园区公租房管理有限公司副总经理，兼任苏州工业园区公租房管理有限公司财务管理部总监。
俞国平	29年	男，52岁，本科学历，曾任苏州工业园区万润投资发展有限公司科教区、苏州工业园区兆润资产管理有限公司工程管理项目部总经理，现任苏州工业园区公租房管理有限公司副总经理。

姓名	职务
董伟	执行董事
戴利明	总经理
徐伟	副总经理
陈秋花	副总经理/财务管理部总监（兼任）
俞国平	副总经理

年龄	2020年末	2021年末	2022年末	2023年末	2024年末
40岁以上	7	9	9	10	11
30-40岁（含）	4	8	13	15	18
30岁及以下	2	2	4	5	4
合计	13	19	26	30	33

工作年限	2020年末	2021年末	2022年末	2023年末	2024年末
10年以上	10	11	14	17	20
5-10年（含）	1	6	9	13	13
3-5年（含）	1	1	2	0	0
3年及以下	1	1	1	0	0
合计	13	19	26	30	33

学历	2020年末	2021年末	2022年末	2023年末	2024年末
研究生及以上	3	2	4	6	6
本科	8	15	20	23	26
大专	2	2	2	1	1
高中及以下	0	0	0	0	0
合计	13	19	26	30	33

违规事件	处罚
因运营管理机构原因导致其受托管理项目未能合法合规经营或出现其他违规情形，使得项目公司或基金管理人受到政府、监管、税务部门等机构的经济处罚	扣减所受经济处罚金额的1倍
因运营管理机构原因导致基础设施基金信息披露或运作管理等违反监管要求的，包括但不限于违反关联交易审查要求、未按要求提供或披露经营报告资料等	根据情节严重程度，与运营管理机构确认扣减金额
因运营管理机构原因导致其受托管理项目发生重大安全责任事故	根据情节严重程度，与运营管理机构确认扣减金额
因运营管理机构运营管理服务问题，引发严重社会负面影响并足以对基础设施项目运营造成重大不利影响的，或受省级以上主管部门通报批评	根据情节严重程度，与运营管理机构确认扣减金额

名称	注册地	企业性质	注册资本（人民币）
苏州工业园区公租房管理有限公司	江苏省苏州市苏州工业园区	有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）	253,326万元

母公司名称	注册地	业务性质	对项目持股比例	对项目表决权比例	注册资本（人民币）
苏州恒泰控股集团有限公司	江苏省苏州市苏州工业园区	投资与资产管理	100%	100%	600,000万

关联方名称	关联方关系描述
苏州工业园区恒泰第一太平物业管理有限公司（以下简称“一太物业”）	同受最终控制方控制
苏州工业园区综保产业服务有限公司（以下简称“综保产业”）	其他

获奖时间	奖项名称	颁发单位
2014年	物业服务企业三级资质证书	苏州市住房和城乡建设局
2016年	物业服务企业二级资质证书	苏州市住房和城乡建设厅
2017年	OHS652403（职业健康安全管理体系-ISO18001）	BSI
2017年	FS652388（质量管理体系-ISO9001）	BSI
2017年	EMS652390（环境管理体系-ISO14001）	BSI
2020年	FS728083（质量管理体系-ISO9001）	BSI
2020年	OHS728085（职业健康安全管理体系-ISO45001）	BSI
2020年	EMS728084（环境管理体系-ISO14001）	BSI
2020年	中国物业服务品牌价值研究成果鉴定书“-恒泰第一太平”是“2020中国物业服务专业化运营领先品牌企业”	中国指数研究院
2021年	守合同重信用企业公示证书（2019-2020）	苏州工业园区市场监督管理局
2022年	2022中国物业服务专业化运营领先品牌企业	北京中指信息技术研究院
2023年	2023中国物业服务专业化运营领先品牌企业	北京中指信息技术研究院
2023年	职业健康安全管理体系认证证书（编号00223S21285R1M、编号00223Q22106R1M、编号00223E31382R1M）	方圆标志认证集团
2023年	守合同重信用企业（2021-2022）	苏州市市场监督管理局
2024年	职业健康安全管理体系认证证书（ISO140001、ISO9001、ISO45001）	方圆标志认证集团

财务科目	2022年	2023年	2024年
营业收入（万元）	19,968.66	26,498.33	30,819.07
净利润率（%）	2.50%	2.22%	2.00%
总资产（万元）	9,869.00	12,747.66	12,183.10
所有者权益（万元）	1,418.16	1,509.50	1,922.89
资产负债率（%）	86%	88%	84%

关联方	关联交易内容	关联交易定价方式	报告期内涉及期间及发生额	基金设立后交易是否将持续进行
苏州工业园区公租房管理有限公司	公租房公司为菁英公寓项目提供运营管理服务	物业费用标准参照市场价格经双方协商后确定，按季度进行结算。	2022年度：0元2023年度：0元2024年度：1,462,332.91元	是
苏州工业园区恒泰第一太平物业管理有限公司	一太物业承租菁英公寓物业处电梯广告，用于投放框架广告、电子显示屏广告和腰带广告，服务合同按年度签订。服务期限为1年。	承租费用参照市场价格经双方协商后确定，按半年度进行结算。	2022年度：129,523.81元2023年度：114,013.33元2024年度：101,035.65元	合同到期后视谈判情况而定
	一太物业为菁英公寓项目的运营管理人员提供办公场所的物业管理和保洁服务。服务合同按年度签订。服务期限为1年。	物业费用标准参照市场价格经双方协商后确定，按季度进行结算。	2022年度：152,392.15元2023年度：158,161.99元2024年度：0元	否
	2024年7月1日起，一太物业为菁英公寓项目提供物业管理和保洁服务。服务期限为3年。	物业费用标准参照市场价格经双方协商后确定，按季度进行结算。	2024年度：4,090,347.12元	是
苏州工业园区综保产业服务有限公司	综保产业为菁英公寓项目提供入室保洁服务，服务合同按年度签订。服务期限为1-2年。	参考市场价格经双方协商后确定	2022年度：317,219.00元2023年度：540,382.50元2024年度：455,206.00元	合同到期后重新招标。

年份	运营管理费用	占营业收入比例
2022年	67.07	1.01
2023年	91.12	1.29
2024年	195.68	2.63